L’étalement
urbain prospère…
Le Syndicat national des aménageurs lotisseurs (SNAL) a rendu public ses chiffres concernant l’activité de l’individuel neuf et de l’aménagement en France Métropolitaine. Le premier enseignement fait paraître un fort recul d’opérations aménagées au profit du secteur diffus favorisant ainsi l'étalement urbain. Ainsi pour faire face à cette situation et à celle de la crise, le SNAL a fait trois propositions pour relancer la construction de logements.
Le premier constat du bilan du SNAL est celui d’une baisse significative des mises en chantier accentuée depuis 6 mois (-22%) y compris sur les 3 derniers mois connus, une baisse déjà amorcée en 2011-2012 (-16%).
Par ailleurs, le SNAL a distingué le logement ordinaire du logement en résidence, la construction neuve de la construction sur existant. Ainsi les 336 276 mises en chantier recensées en 2012 par le gouvernement, seulement 277 940 correspondent à des mises en chantier de logements neufs, et que le reste concerne des logements en résidence, 20 971 unités et 37 365 des constructions sur existant.
Autre constat, les ventes de lots à bâtir en zones aménagées ont chuté de 11% en 2012. De plus, l’évolution des mises en chantier par typologie de logements, le SNAL constate une baisse de près de moitié en 6 ans de la production de maisons individuelles en zones aménagées.
Le constat plus sévère montre que l’étalement urbain progresse puisqu’en 2006, l’individuel aménagé représentait 37,5% des mises en chantier de maisons individuelles (63 663 unités contre 105 931 en individuel diffus) contre 30% aujourd’hui (32 992 unités contre 76 341 en diffus). Ensuite sur l’analyse comparative des mobilisations foncières pour la maison individuelle, elle montre que l’individuel diffus mobilise 4 fois plus de terrain que l’aménagé en 2012, 2 480 ha en aménagé et 9 800 ha en diffus.
Le Snal a mis en évidence la densité des opérations mixant droits à construire et lots à bâtir, 31,1 logements/hectare en 2012 voire 38 en 2011, contre 7,8 logements pour l’individuel diffus et 17,4 logements pour les opérations de lots aménagés.
L’analyse comparative des prix moyens de ârcelles aménagées par zones montre que les zones B2 et C constituent le réservoir essentiel des primo-accédants, conséquence, près de 50% des maisons sont construites en diffus, favorisant ainsi l’étalement urbain.
Dans l’évolution des prix moyens de parcelles aménagées, ceux-ci ont baissé de 10,4% en zone A depuis 2006 (171 295 euros en 2012), de 9,5% en zone B1 (127 443 euros), de 1,7% en zone B2 (92 809 euros) et sont restés stables en zone C (71 026 euros). Sachant que la production est concentrée en zone C (55%) et B2 (30%), le solde allant en zones A (100 lots par an maximum) et B1.
Par ailleurs, concernant les prix des parcelles en secteur aménagé par les professionnels, ils sonbt relativement contenus depuis 2006 : 85 216 euros en 2006 contre 83 834 euros en 2012 pour des parcelles qui ont perdu environ 100 m².
Enfin, le SNAL évoque que sur des parcelles de taille équivalente à l’individuel groupé, des maisons plus grandes et moins chères en individuel aménagé :
o 85.000 € la parcelle + 120.000 € la maison de 105 m2 = 205.000 €, soit un peu plus de 1.950 €/m2, garage inclus
o En individuel groupé, le 4P de 86 m2 à 262.000 €, soit plus de 3.000 €/m2 habitable, garage inclus
o Pour un 5P de 105 m2, prévoir un budget de 320.000 € o En collectif, en secteur périurbain, le T4 de 83 m2 à 252 000 €, soit
3.000 €/m2 en moyenne, avec parking
Compte tenu de cette situation, le SNAL propose
• Créer un choc foncier par un changement radical de fiscalité sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir ;
• Prévoir au niveau de PLU intercommunaux des zones d’aménagement qui permettent de programmer une mixité de produits alliant mixité sociale et mixité générationnelle ;
• Relancer la primo-accession par l’élargissement des conditions d’éligibilité à l’amortissement différé du PTZ + et une TVA à 5 %.
Le SNAL travaille sur ces propositions avec le Gouvernement et en particulier la Ministre du de l’Egalité des Territoires et du Logement, Cécile Duflot.
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