Syndics de copropriétés obscurs …
Dernièrement, l’association de consommateurs, UFC-Que Choisir a réalisé une enquête en collaboration avec l’ARC, Association des responsables de copropriétés sur les pratiques tarifaires et contractuelles des cinq principaux syndics. Foncia, Nexity, Citya, Urbania et Immo De France, couvrant entre 40 et 60 % du marché.
Rendant publique les conclusions plutôt négatives à l’encontre de ces administrateurs de biens, l’étude révèle de nombreuses et mauvaises pratiques, symbolisant le nombre important de litiges en matière de logement. Une situation qui entraine une dissociation entre syndic et copropriétaire.
Alors que l’arrêté « Novelli » de 2010 avait pour objectif de mettre fin aux principaux abus en précisant les tâches récurrentes devant être obligatoirement incluses dans le forfait annuel (prix fixe) sans qu’elles puissent faire l’objet d’une facturation supplémentaire en cours de mandat. Mais cet arrêté s’avère être un échec. En effet, plusieurs études, dont celles de l’ARC et de l’UFC-Que Choisir, menées sur les contrats proposés après l’entrée en vigueur de l’arrêté Novelli aboutissent au même constat : surfacturations, prestations fantaisistes et frais prohibitifs.
L’UFC-Que Choisir et l’ARC ont passé au crible les différentes offres contractuelles proposées en 2013 par les syndics de copropriété. Le résultat de l’analyse de l’observatoire mis ainsi en place par les deux associations est sans appel : les offres contractuelles des syndics portent atteinte aux intérêts des copropriétaires car non seulement le prix du forfait n’est pas un indicateur fiable pour le syndicat de copropriétaires mais aussi parce que les contrats proposés regorgent encore et toujours de nombreuses clauses abusives et/ou illicites, déséquilibrant significativement les relations au détriment du syndicat de copropriétaires et, enfin, que les frais supplémentaires ou ad hoc, bien que licites, sont un véritable piège pour les copropriétés.
Prix, présentation : des « forfaits » en trompe l’œil
Bien que la Loi fasse du compte bancaire séparé -compte au nom du syndicat de copropriétaires et non du syndic- le principe, les syndics lui appliquent, à l’exception de Citya, un surcoût dissuasif par rapport au compte unique compris entre 15 et 40 %, soit une majoration 10 fois supérieure en moyenne aux intérêts financiers que le syndicat pourrait percevoir avec le compte séparé. Résultat : près de 95 % des copropriétés sont au compte unique alors même que celui-ci leur est plus défavorable. Outre un mauvais signal prix, comment ne pas s’indigner des vrais faux forfaits « tout compris » ? Les syndics présentent en effet comme des prestations particulières « incluses » dans des forfaits globaux des prestations obligatoires et masquent une kyrielle de prestations particulières connexes payantes : pas moins de 11 pour le « forfait » de Nexity et 12 pour le contrat « Horizon Plus » de Foncia !
Surcharge de clauses abusives/illicites
Les contrats de syndics restent truffés de clauses que nous qualifions, à l’appui des recommandations de la Commission des clauses abusives ou de la jurisprudence, abusives/illicites. Avec une moyenne de 18 clauses sur les 8 contrats étudiés, le record (25) incombe à Foncia avec son contrat « Formule 1 par 1 ». L’objet de ces clauses porte avant tout sur les mauvaises informations délivrées aux consommateurs, certaines l’induisant même en erreur, et sur des facturations illicites.
Des prestations aux tarifs particulièrement excessifs
Les prestations particulières viennent considérablement renchérir les honoraires de syndic avant tout en raison des méthodes bien contestables de fixation des prix : les honoraires de travaux sont ainsi indexés sur le montant TTC des travaux (plus de 7 % pour Nexity). Aussi, de plus en plus de prestations sont payées à la vacation (20 pour le contrat classique de Nexity et 16 pour Urbania Paris), dont le montant varie en fonction de l’heure d’intervention et de la qualité de l’intervenant choisi par le seul syndic. De même, pour certaines prestations particulières dites « privatives » (pour mutation d’un lot ou impayés de charges), les syndics profitent de l’extrême captivité dans laquelle se retrouvent les copropriétaires pour surfacturer la prestation. Par exemple, pas moins de 179 euros sont réclamés par Urbania pour une simple copie du règlement de copropriété. Pire, l’état daté est facturé 479 euros en moyenne.
Alors que les honoraires des syndics ont explosé ces dernières années (en 2011, les prestations particulières ont augmenté 7 fois plus que l’inflation) et que la satisfaction des copropriétaires s’agissant de leur syndic professionnel est bien terne (64 % contre 84 % pour les syndics bénévoles), l’UFC-Que Choisir et l’ARC passent à l’action.
Au-delà de la mise en place de l’Observatoire des syndics devant permettre d’informer régulièrement les consommateurs sur les pratiques tarifaires et contractuelles, l’UFC-Que Choisir et l’ARC, décidées à assainir ce marché, demandent aux pouvoirs publics, notamment dans le cadre de la réforme Duflot, de mettre en place 4 mesures concrètes :
- L’instauration obligatoire d’un compte séparé, seul moyen de redonner à la copropriété ses pleins pouvoirs de contrôle sur les comptes gérés et d’assurer une véritable sécurisation des fonds
- La standardisation d’un véritable « contrat tout compris », aux intitulés identiques à tous les syndics afin de permettre aux syndicats une véritable comparaison des offres entre elles, ainsi qu’une réforme de l’arrêté Novelli pour définir une liste limitative des prestations particulières
- Le plafonnement des frais dits « privatifs » (état daté, mise en demeure…) pour lesquels les copropriétaires sont « captifs » d’un professionnel en position d’exclusivité
- La possible résiliation annuelle du contrat de syndic pour dynamiser la concurrence