Comment faire son « BIC », BILAN INITIAL DE
COPROPRIÉTÉ…
De nombreuses copropriétés sont en difficulté, tant sur le volet social, que sur celui technique, décrépitude, mauvais entretien, charges de copropriétés trop élevées, entrainent des conséquences lourdes notamment par une dévalorisation de ce patrimoine menant à une marginalisation décès édifices, voir du quartier tout entier.
Ces copropriétés en difficulté confrontées à l’exécution d’importants travaux de rénovation ne peuvent supporter de telles charges.
Et pourtant au regard des nouvelles réglementations ces travaux sont plus que nécessaires, ils sont obligatoires. Lourds à assumer, ces travaux représentent entre 30 000 et 40 000 € par logement, notamment pour les immeubles bâtis dans la période comprise entre 1950 et 1980, soit environ 3 millions de logements.
Ainsi, de plus en plus les copropriétés font face à de multiples réflexions :
« Quels sont les gros travaux d’entretien que nous devrons effectuer dans les prochaines années ? » « En particulier à quels travaux devrons-nous procéder en matière énergétique ? » « Pouvons-nous financer ces travaux et comment ? »
Pour répondre à ces difficultés pour l’exécution de travaux de rénovation, notamment énergétique, Planète copropriété et l’ARC ont rassemblé, des outils afin d’aider les acteurs de la copropriété pour des rénovations durables intégrant l’impératif des économies d’énergie.
Les copropriétés pensent à tort que le simple fait d’effectuer des « audits », comme ceux obligatoires (comme l’audit énergétique pour les copropriétés de plus de 49 lots) ou non est suffisant. En effet même si l’audit est bien réalisé, ceux-ci débouchent dans la plupart des cas sur rien et rejoignent dans un placard les études déjà faites, et souvent financées inutilement.
Planète copropriété, association qui regroupe les acteurs de la rénovation des copropriétés et l'ARC (Association des Responsables de Copropriétés) se sont penchés sur les problèmes identifiés et ont établi en premier lieu les causes.
Tout d’abord, pour que l’audit soit efficace, trois conditions doivent être remplies :
a) Il faut d’abord que le conseil syndical – tous les membres du conseil syndical – soit le moteur de la démarche et puisse participer à la définition du contenu de l’audit et de ses objectifs, ceci en partant non seulement des problèmes vécus par les copropriétaires, mais aussi de leurs attentes.
b) Il faut ensuite que la copropriété soit en état de « bonne marche ». Inutile, en effet, de s’engager dans des audits si la copropriété n’a pas résolu les problèmes de base qui peuvent être les siens :
- maîtrise médiocre des charges ;
- absence de contrôle des impayés ;
- mauvaises relations de travail avec le syndic,
- mauvaises relations entre les copropriétaires et plus généralement les occupants, etc.
c) Afin que les auditeurs soient les plus efficaces possibles une fois l’audit lancé, il faut qu’ils soient aidés et accompagnés par le conseil syndical, qui favorisera :
- le recueil des documents et des données nécessaires à un travail approfondi ;
- la mise en relation avec les copropriétaires ;
- la communication permanente, pendant l’audit, entre la copropriété et les auditeurs.
Pour atteindre ces trois objectifs, planète copropriété a établi un BIC : le Bilan Initial de Copropriété.
Cinq étapes marquent la transition du Bilan (BIC) à l’Audit Global partagé…
1) RéalisatIon du BIC par le Conseil Syndical
Le cahier fourni ici permet au conseil syndical de recenser les informations nécessaires à la réalisation d’un premier état des lieux de la situation de la copropriété, aussi bien du point de vue de la gestion, de son fonctionnement, de ses équilibres financiers, que du point de vue technique et de ses besoins de travaux.
C’est ce que nous avons appelé le Bilan Initial de la Copropriété : le BIC.
2) Analyse du BIC
Les informations recensées grâce au BIC sont analysée par un accompagnateur compétent adhérent* à Planète Copropriété.
3) Mise en place d’un premier plan de traitement des problèmes de gestion
Cette analyse du premier état des lieux réalisé par le conseil syndical permettra d’orienter la copropriété vers des actions de renforcement du fonctionnement de la copropriété si besoin (action de «mise à niveau») ou directement vers la constitution d’un dossier d’appel d’offre pour un audit.
4) Préparation de L’audit global partagé
Une fois le BIC finalisé, la copropriété aura une bonne vision de ses points forts et de ses points faibles et sera à même, avec l’aide de son accompagnateur de savoir si elle est prête ou non à passer en phase d’audit. Si c’est le cas l’accompagnateur aidera à déterminer le type d’audit nécessaire pour mettre en œuvre un plan d’entretien et de rénovation adapté à ses besoins et ses capacités.
C’est ce que nous appelons l’audit global partagé. « Global » car il n’est pas focalisé sur l’énergie mais aussi sur les autres problématiques d’entretien ; et «partagé» car le conseil syndical se doit d’y jouer un rôle actif.
Ainsi l’audit sera adapté à la copropriété et non « prêt à porter »
Par ailleurs, ce travail de recensement des informations nécessaires à la réalisation d’un audit énergétique permettra à la copropriété, de mieux négocier les conditions de réalisation d’un audit efficace, une partie du travail de l’audit ayant déjà été préparé et facilité.
5) Lancement de L’audit Global partagé
Pour effectuer un audit global partagé seule une équipe pluridisciplinaire est en mesure de répondre aux conditions de compétences nécessaires. Planète Copropriété a définie la démarche de l’audit et a constitué des binômes Ingénieurs-thermiciens capables d’assurer ce travail collaboratif.
L’accompagnateur aidera la copropriété à finaliser le cahier des charges de l’audit qui intégrera les attentes et remarques issues du BIC, et à consolider les informations nécessaires à la réalisation de l’Audit. Une série de fiches ont été réalisées permettant à l’accompagnateur et au conseil syndical de constituer le dossier complet.
Il est important de rappeler que la finalité de l’audit global partagé est de définir un plan d’entretien et de rénovation à moyen terme intégrant des travaux d’économies d’énergie cohérent par rapport à la stratégie d’ensemble.