Le Duflot, une mesure ciblée,
mode d’emploi…
Après avoir consacré un édito sur le nouveau PTZ+, le ministère de l’Égalité des territoires et du Logement a lancé un nouveau dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif entré en vigueur dès le 1er janvier (2013). Retoqué par le Conseil constitutionnel au motif que les conditions d’examen du 1er projet ainsi que la conformité à la constitution, le dispositif d'investissement locatif Duflot remplace ainsi le Scellier, offrant sous de nombreuses conditions, une réduction d'impôt aux particuliers qui achètent un logement pour le louer.
Cette mesure visant la construction de logements accessibles dans les zones où la demande de logements est la plus forte.
Une mesure incitative en direction des particuliers investisseurs afin de proposer à la location des logements neufs, dont le loyer est fixé à un niveau intermédiaire, inférieur d’environ 20% au loyer de marché. Ces logements seront construits dans des zones où les besoins en logements sont importants et bénéficieront à des ménages ayant des ressources limitées (d’un niveau cependant supérieur au seuil leur permettant d’accéder à un logement social).
Une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement de mise en location de ce même logement pendant neuf ans, sous certaines conditions.
Si un particulier investisseur acquiert ou fait construire un logement neuf entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt s’élevant à 18 % du prix d’achat du logement (dans la limite de 300 000 € et d’un plafond d’achat fixé à 5 500 €/m2), étalée sur neuf ans.
Le bénéfice de cette réduction d’impôt est toutefois soumis au respect de certaines conditions :
− le logement devra ainsi être mis en location pendant une période minimale de neuf ans,
− le loyer appliqué sera plafonné et inférieur au prix du marché d’environ 20 %,
− les locataires devront présenter un niveau de ressources également plafonné.
Il est possible de bénéficier de la disposition pour la souscription de titres de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), si 95 % de cette souscription est investie dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions qu’il prévoit. Dans ce cas, la réduction d’impôt sera égale à 18 % des 95 % du montant de la souscription, étalée sur neuf ans.
Ce type d’opération ne pourra être réalisé, pour chaque propriétaire investisseur, que sur deux logements par an au maximum (dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an).
La réduction d’impôt que permet ce dispositif est incluse dans le plafonnement à 10 000€ des avantages fiscaux.
Exemple 1 : un particulier qui achète un 30 m2 à Paris à 10 000 euros le mètre carré verra sa réduction d'impôt calculée sur 165 000 euros (30 x 5 500 euros) et non 300 000 euros.
Exemple 2 :
Un particulier acquiert un appartement neuf de 65 m2 à 210 000€ à Lille (zone B1), en 2013. Ce logement respectera la réglementation thermique 2012 (RT 2012).
- Il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 4 200€ par an pendant neuf ans (soit au total une réduction d’impôt de 37800€). Cette réduction fiscale est conditionnée à la mise en location du logement. La première location du logement doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement.
La réduction d’impôt sera équivalente à une réduction mensuelle de 350 € réduisant d’autant son effort d’épargne mensuel.
En contrepartie, il devra s’engager à maintenir ce logement en location pendant neuf ans dans le respect de plafonds de loyer et de ressources des locataires. Pour un bail conclu en 2013, le plafond de loyer mensuel de ce logement (hors éventuelle modulation locale de loyer) sera donc de 636 € (65 *9,88 * (0,7 +19/65))3.
Exemple 3 :
Un particulier acquiert pour 120 000€ de titres de SCPI en 2013. Cette souscription de titre est investie à au moins 95 % dans des logements éligibles au dispositif.
- Il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 2 280€ par an pendant neuf ans (soit au total une réduction d’impôt de 20 520€), à compter de l’année de la souscription, équivalant à réduire son effort d’épargne mensuel de 190 €.
En contrepartie, il s’engage à conserver ces titres jusqu’au terme de l’engagement de location de neuf des logements acquis par la SCPI.
Les logements concernés :
− les logements acquis neufs ou en état d’achèvement ;
− les logements que l’investisseur fait construire ;
− les locaux affectés à un autre usage que l’habitation transformés en logement ;
− les logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui sont réhabilités ;
− les logements lourdement rénovés.
Enfin, au sein d’un même immeuble de plus de 5 logements, ne pourra ouvrir droit au bénéfice du dispositif qu’une part limitée des logements. Il s’agit de favoriser une mixité d’occupation dans les opérations immobilières, en complétant par exemple avec de l’accession sociale à la propriété. La mise en œuvre de cette mixité sera du ressort des promoteurs qui seuls pourront être sanctionnés dans l’hypothèse de son non respect. Cette fraction de logements éligibles sera fixée par décret, dans la limite de 80 %.
Les obligations de location :
L’investisseur s’engage à louer son logement pendant neuf ans, à usage de résidence principale, à des locataires qui ne peuvent être ni des ascendants, ni des descendants, ni membres du foyer fiscal de l’investisseur.
La première location du logement doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux ou l’acquisition du logement.
Les ressources de ces locataires devront être inférieures à un plafond, fonction de la composition du ménage (cf. annexe). Ces plafonds de ressources des locataires seront baissés par rapport à ceux du dispositif « Scellier intermédiaire », pour recentrer le nouveau dispositif sur les classes modestes et moyennes, notamment pour ceux ayant des revenus situés juste au-dessus des plafonds donnant accès au logement social.
Le logement devra être loué dans le respect d’un plafond de loyer (cf. annexe). Ce plafond est fonction de la zone où se situe le logement. Il pourra également être modulé à la baisse localement par arrêté du préfet de région afin d’être adapté au marché locatif local et d’être inférieur d’environ 20 % aux loyers de marché. Enfin, il est également fonction de la surface du logement.
Ainsi, le bénéfice de l’avantage fiscal est soumis à une contrepartie sociale: l’investisseur s’engage à louer son bien à un loyer inférieur au prix de marché et à des ménages aux ressources intermédiaires.
Pour être éligibles à la réduction d’impôt, les logements devront atteindre un certain niveau de performance énergétique : en métropole, pour les logements neufs, le respect de la réglementation thermique 2012 -RT2012- si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013, et dans le cas contraire, l’octroi d’un label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 », ou le respect de la RT 2012 par anticipation.
Plafonds de loyers et de ressources :
Les plafonds de ressources des locataires, en métropole et pour 2013, sont les suivants :
|
COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE |
Localisation du logement |
|||
|
Zone A bis (en €) |
Reste de la zone A (en €) |
Zone B 1 (en €) |
Zone B 2 (en €) |
|
|
Personne seule |
36 502 |
36 502 |
29 751 |
26 776 |
|
Couple |
54 554 |
54 554 |
39 731 |
35 757 |
|
Personne seule ou couple ayant une personne à charge |
71 515 |
65 579 |
47 780 |
43 002 |
|
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge |
85 384 |
78 550 |
57 681 |
51 913 |
|
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge |
101 589 |
92 989 |
67 854 |
61 069 |
|
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge |
114 315 |
104 642 |
76 472 |
68 824 |
|
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième |
+ 12 736 |
+ 11 659 |
+ 8 531 |
+ 7 677 |
Les ressources du locataire s'entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Les plafonds de loyers, pour 2013 et en métropole, sont, en fonction de la surface du logement, les suivants :
|
Plafonds de loyers 2013 |
|||
|
Zone A bis |
Reste de la zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
|
16,52 € /m2 |
12,27 € /m2 |
9,88 € /m2 |
8,59 € /m2 |
Un coefficient multiplicateur dépendant de la surface du logement loué, s'appose sur ces plafonds. Ainsi, plus est petit le logement plus le plafond est élevé. La formule de ce coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19/surface du logement et il ne peut dépasser 1,2.
Exemples :
- Studio de 25 m2 situé en zone A. Le plafond de loyer maximal est de 16,52 €/m2. Mais il doit être pondéré par 1,2 (car le résultat de 0,7 + 19/25 = 1,46, soit plus que 1,2), et se monte donc à 19,82 €/m2.
- Trois pièces de 60 m2 situé en zone B1. Le loyer sera plafonné à 10,05 €/m2 [9,88 x (0,7+19/60)].
Chaque année, au premier janvier, les plafonds de loyer seront révisés pour les baux en cours et les nouveaux baux.